[cater]日本東京房價與日幣貶值關連

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2013-8-6　星期二
　
投資日本房地產 台韓中客戶廝殺激烈

今年日圓匯率波動不小，帶動日本不動產變便宜，日本信義社長何偉宏表示，最近不乏台灣和中國人士投資日本房地產，連不愛買房的日本本地人也積極參加房市說明會，日本信義上半年的業績，就超過去年全年業績，幾乎天天都在成交，沉寂多年的日本房地產終於動了起來。

現階段赴日購屋的民眾不但比過去多了很多，而且更大手筆。之前赴日買房都是屬於「小而美」的包租客群，購屋金額多在3,000 萬日圓，但今年想買上億日圓以上、口袋深的客層明顯變多，指定要找地點好的豪宅物件。
去年以前台灣客大多仍偏租金報酬率高的店面、辦公室，今年明顯轉向屋齡新的豪宅物件，從純看租金報酬率，轉變為著眼未來的增值性，投資行為出現明顯的改變。
日本信義近一年的熱銷產品，新成屋比重從30%成長至70%，88%的成交房屋位於東京都都心五區（涉谷、新宿、中央、港區及千代田等五區），單戶總價也從去年平均4,930萬日圓，增為6,497萬日圓。


，東京房價每平方呎約12萬至15萬日圓(新台幣3.6萬至4.6萬元)，低於香港的每平方呎約28萬至40萬日圓(新台幣8.5萬至12萬元)，以及新加坡的20萬至25萬日圓(新台幣6萬至7.6萬元)。
另據紐約房產估價商米勒山謬公司與房仲業者Douglas Elliman，曼哈頓公寓平均價格為每平方呎1,381美元（13.7萬日圓）。
日本大城市目前的房地產價格與1980年代泡沫經濟時的高峰相比仍不到一半。
根據不動產經濟研究所，東京與周邊縣市的三房公寓均價6月時較去年同期上漲7.9%至4,830萬日圓。
高緯環球亞太區執行長馬盛緯（Sanjay Verma）指出，推升亞洲主要城市房價的豪宅市場投資資金如今正流向東京，「資金非常活躍，只要有閒錢，就要找到投資管道」。
信義房屋駐東京的主管表示，價格不到5,000萬日圓的一房公寓報酬率約為6%至7%，房貸利率約2.5%至3%，且日圓兌美元今年來大幅貶值，使東京公寓價格相形下比去年便宜約15%，也推升投資需求。


台灣投資客在今年1、2月，到海外置產、投資的比例，比往年多了2到3倍，成交量創新高，除了買房當起包租公、包租婆，台灣民眾更喜歡投資日本店面，因為日本店鋪投報率平均都有5%到6%，比起台灣獲利至少多3倍，台灣房仲業者就樂觀預估，2013年的房屋成交件數和成交金額，預估可以增加5成。
高樓吊臂不停運轉，在東京街頭隨處可以看見這樣的畫面，2012下半年，因為日圓貶值趨勢，日本悶了好久的房市，在低點盤整過後，前景看好，投資客紛紛進場，搶屋潮正式引爆。

記者：「右邊看出去，就可以看到東京鐵塔了，為何台灣人要前仆後繼的來到日本置產，因為像是這裡，就是日本高級住宅區聚集的元麻布，1坪要價300萬台幣，相當於台灣的帝寶，不過卻是實際坪數，不用扣除公設。」

舉例來說，一樣50坪的豪宅，日本和台灣都要價1億5千萬台幣，但日本實際坪數50坪，台灣則須扣除公設最多35%，室內空間只有32.5坪，兩者相比差了近18坪，加上台灣實施打房政策，加深民眾海外投資意願。

日本信義房屋社長林彥宏：「我們台北這20年來，(房價)縱使有調整，到最後還是漲，但是在東京，這20年來一直跌，縱使有回升還是跌下去，相對於兩邊，對於不動產的信心，就有很大的差異。」

日本房市高點在1990年，當時租金投報率都有1%到2%，但經過10年的不景氣，加上2008年全球金融危機，房地產泡沫化，房價跌了7成以上，3年後又發生311大地震，不但動搖日本民眾信心，也震垮日本房地產市場。
大師房屋海外事業處處長蔡詠綸：「經過了這個311大地震之後呢，我們觀察房地產，它沒有在往下跌，所以我們可以去判斷說，這個311大地震之後，房價竟然沒有在往下跌，那很可能這個點就是絕對低點。」

出現在台灣的房屋特銷會上，搶的是日本東京的豪華物件，不過台灣人算盤打得精，不只熱愛買房，更愛店面投資。

東急株式會社不動產海外營業部長牧野高樹：「台灣的投資家一般都喜歡店鋪，店面的物件，這種物件其實到目前為止，日本人不是很重視，但是因為最近台灣人有很多人在買店面，所以日本人也開始在模仿了。」

帶動日本投資店鋪商機，台灣投資客眼光精準，以和日本東急不動產合作案例來說，去年的店鋪詢問率，台灣人就佔了7成，成交量14件，金額高達23億日幣。
蔡詠綸：「台灣人最喜歡的店面，大概是從捷運站出口，步行5分鐘的店面是最喜歡的。」

人潮就是錢潮，日本東京鬧區的店鋪，平均投報率有5%到6%，比起台灣租房1%到2%，高出至少3倍，不過為何台灣人能夠在日本，當起包租公和包租婆，主要也是因為日本民眾對不動產投資態度消極。


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